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(2014)潜民一初字第00734号

时间:2015-04-30 访问人数:
                                       安徽省潜山县人民法院
                                             民事判决书
 
                                                              (2014)潜民一初字第00734号
    原告:潜山县富通房地产开发有限公司,住所地安徽省潜山县梅城镇皖国路37号。
    法定代表人:何晓翠,该公司总经理。
    委托代理人:陈超要,安徽天柱律师事务所律师。
    被告:潜山县交通运输局,住所地安徽省潜山县梅城镇北街路130号。
    法定代表人:曹方亮,该局局长。
    委托代理人:徐安生,安徽皖激扬律师事务所律师。
    原告潜山县富通房地产开发有限公司(以下简称潜山富通公司)诉被告潜山县交通运输局(以下简称潜山县交通局)建设用地使用权转让合同纠纷、房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年4月9日立案受理,依法组成合议庭,于2014年5月20日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。在本案审理中,原告潜山富通公司于2014年9月9日向本院提出司法鉴定申请,要求对涉案标的物租金损失进行司法鉴定,经本院委托,潜山县价格认证中心于2014年12月25日作出价格鉴定结论书。原告潜山富通公司的法定代表人何晓翠及其委托代理人陈超要和被告潜山县交通局的委托代理人徐安生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    潜山富通公司诉称:潜山县交通局为处置资产,将油坝道班项下资产(含油坝道344㎡简易平房、划拨土地2805㎡等)挂牌出售,2011年10月27日,潜山富通公司竞拍取得该资产。潜山富通公司与潜山县交通局遂签订《产权转让协议》,该协议约定协议签订之日潜山富通公司支付价款159万元,潜山县交通局交付标的物及相关证件。后潜山富通公司依约履行了付款义务,并补交了土地出让金,办理了过户手续。但潜山县交通局一直未能将上述道班交付潜山富通公司。2013年1月20日,潜山富通公司要求潜山县交通局赔偿损失时,潜山县交通局才起诉第三方,要求收回租赁房屋。但时至今日,其仍未正式交付房屋。故诉至法院,要求:1、判令潜山县交通局立即向潜山富通公司交付原油坝道班项下房屋及土地;2、判令潜山县交通局赔偿潜山县交通局经济损失450606元(含按已付款本金159万元×月利率1.09%×2011年11月1日至2013年12月31日期间26个月的利息损失及占用期间租金损失)。
    潜山富通公司为证明其所主张的事实,向本院提交以下证据:
    证据一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各一份。主要内容为:反映潜山富通公司的企业信息情况。
    证据二、《产权转让协议》复印件一份、缴款书复印件三份、收据复印件两份。主要内容为:2011年10月27日,潜山富通公司与潜山县交通局签订《产权转让协议》,约定潜山县交通局将油坝道班房地产转让给潜山富通公司。2011年9月20日,潜山富通公司通过银行转款交付房屋竞买款159万元。2011年12月9日和2012年5月28日,潜山富通公司缴纳出让金合计401390元。
    证据三、报告原件一份。主要内容为:2013年1月20日,潜山富通公司出具一份报告,要求移交油坝道班并赔偿损失427296元。
    证据四、民事判决书复印件一份和照片原件九份。主要内容为:2012年11月15日,本院作出(2012)潜民一初字第01541号民事判决书,判决汪某搬迁出占用潜山县交通局油坝道班房屋并赔偿潜山县交通局损失5000元。照片反映油坝道班情况。
    证据五、银行收回贷款及日终记账凭证复印件二十八份、营业执照复印件两份、组织机构代码证复印件两份、法定代表人身份证明书原件两份、股东名册复印件三份。主要内容为:反映潜山县交通工程有限责任公司、安徽富通公路设施有限公司归还银行贷款情况及企业信息情况。
    证据六、国有土地使用权证复印件两份。主要内容为:1993年8月20日,县公路站油坝道班取得油坝乡东店村面积2805平方米的潜国用(93)字第23001号国有土地使用证。2012年11月9日,潜山富通公司取得油坝乡东店村面积2803平方米的潜国用(2012)第14003号国有土地使用证(土地使用权类型为出让)。
    证据七、价格鉴定结论书和鉴定费发票原件各一份。主要内容为:2014年12月25日,潜山县价格认证中心作出关于原油坝道班项下土地租金损失等的价格鉴定结论书,鉴定意见为:1、2011年10月27日至2013年3月1日期间原油坝道班项下土地租金损失价格为26302元;2、上述土地租金于2013年3月及以后年内月平均租金为1851元、2014年1月至2014年11月平均月租金为2104元。同时鉴定结论书对原油坝道班344平方米简易平房的租金损失因其已成危房、质量状况不明和使用状况不明而不予鉴定。潜山富通公司支付鉴定费1950元。
    潜山县交通局在庭审中辩称:潜山富通公司通过竞买的方式取得讼争房地产并与潜山县交通局签订《产权转让协议》,以及潜山富通公司支付价款情况,均是事实。但潜山富通公司诉称潜山县交通局没有交付讼争房地产不是事实,因为签订合同时,讼争房屋已出租给他人,潜山富通公司也到现场看了,该公司对房屋现状是知道的,所以合同约定是按照现状交付的,而且潜山富通公司于2013年3月1日对讼争房地产封门砌墙,已实际占用了讼争房地产,潜山富通公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据,请法院予以驳回。
    潜山县交通局为证明其所主张的事实,向本院提交以下证据:
    证据一:出让公告、竞买须知复印件各一份。主要内容为:2011年8月15日,潜山县招标采购交易中心出具《潜山县交通运输局道班房及划拨土地使用权出让公告》和《潜山县交通运输局道班所属部分资产处置竞买须知》,向公众告知拟对潜山县交通局所属鲁湾道班、油坝道班等九处道班房进行处置,以及告知竞买须知情况。
    证据二:成交确认书及《产权转让协议》复印件各一份。主要内容为:2011年8月26日,业主潜山县交通局、竞得人潜山富通公司和见证人潜山县招标采购管理局签订成交确认书,确认竞得人潜山富通公司以成交价159万元竞得油坝道班房地产。《产权转让协议》内容与潜山富通公司提交的《产权转让协议》内容一致。
    证据三:证明原件一份。主要内容为:2014年5月6日,潜山县油坝乡东店村委会出具证明反映油坝道班位于该村境内,汪某等人租用油坝道班部分场地,于2013年2月28日搬出,2013年3月1日交给潜山富通公司,并组织人员封门砌墙,该公司完全占有了油坝道班。
    证据四、申请证人汪某出庭证言。主要内容为:证人汪某反映,汪某是2007年9月份从朱秋生处转租的油坝道班房屋,后潜山县交通局起诉了汪某,法院判决汪某限期搬出房屋并赔偿5000元,汪某是2013年2月28日全部搬出了油坝道班房屋,潜山富通公司提供的照片中反映油坝道班房屋内物品不是汪某的。
    本院依职权调取如下证据:
    土地登记审批表复印件一份,主要内容为:2012年11月9日,潜山县人民政府审批向潜山富通公司核发油坝乡东店村面积2803平方米的国有土地使用证(土地使用权类型为出让)。
潜山县交通局对潜山富通公司提交的证据质证如下:对证据一没有异议。对证据二真实性不持异议,但该组证据证明了双方是按现状交付房屋的,付款时即已交付房屋了。证据三是潜山富通公司单方请求,不能作为证据使用,有无送达给潜山县交通局没有证据证明。证据四中民事判决书的真实性不持异议,当时因为汪某在油坝道班内没有搬走,而油坝道班的土地证仍然在潜山县交通局名下,经潜山县交通局和潜山富通公司商量,才以潜山县交通局名义起诉的;照片不能反映是油坝道班的情况,照片内容也不能证明没有交付房屋的事实。证据五的真实性不持异议,但与本案无关联性,潜山县交通工程有限责任公司、安徽富通公路设施有限公司的贷款与潜山富通公司无关。对证据六、证据七均没有异议。
    潜山富通公司对潜山县交通局提交的证据质证如下:对证据一真实性不持异议,但对证明目的有异议,竞买须知不是协议的一部分,不能说明潜山县交通局对竞买人做了说明,不能免除潜山县交通局的责任。对证据二真实性不持异议,但转让协议书生效时间是2011年10月27日,交付标的物时间也应是同时。对证据三真实性有异议,油坝乡东店村委会不是在场人,其出具的证明内容也不是其工作、管理范围,请法院不予采信。证据四汪某的证言与潜山县人民法院的民事判决书多有矛盾,该证言请不予采信。
    潜山富通公司与潜山县交通局对本院调取的证据不持异议。
    对上述当事人提交的证据及本院调取的证据,本院认证如下:
    对潜山富通公司提交的证据认证:证据一客观真实,潜山县交通局对其不持异议,本院予以采信。证据二符合证据的三性,能反映买卖双方交易及潜山富通公司付款情况,本院予以采信;潜山县交通局质证认为协议约定是按照现状交付的,即付款即已交付标的物,该质证意见缺乏事实根据,本院对其质证意见不予采信。证据三是潜山富通公司的单方报告,但其不能证明报告的具体对象以及是否依法送达该对象,其缺乏证据的客观性,本院不予采信。证据四中民事判决书能证明因汪某占用油坝道班致使潜山县交通局未能按期交付讼争标的物的事实,本院予以采信;照片中反映的情况存在局限性,不能证明照片中物品的持有人,也不能证明本案诉讼时潜山县交通局没有交付标的物的事实,本院对其不予采信。证据五与本案缺乏关联性,本院不予采信。证据六、证据七均客观真实,且潜山县交通局不持异议,本院予以采信。
    对潜山县交通局提交的证据认证:证据一客观真实,能反映对讼争房地产竞买公告情况,本院予以采信;但其以求证明竞买须知告知了竞买人须全面了解标的物,即认可签订协议时即交付了标的物,显然是对竞买须知的曲解,本院对该项证明目的不予采信。证据二客观真实,能反映双方签订转让协议情况,本院予以采信;但其以求证明协议约定按现状已交付给竞买人,缺乏事实根据,本院对该证明目的不予采信。证据三客观真实,能反映双方对讼争标的物实际交付情况,且潜山富通公司当庭已认可于2013年5月对讼争房地产砌筑了围墙,两者相互印证,本院对该证据予以采信;潜山富通公司对其真实性虽持异议,但未提供反证推翻,本院对其质证意见不予采信。证据四证人汪某能反映汪某实际交付讼争房地产情况,与上述证据三及潜山富通公司提交的证据四民事判决书相印证,本院予以采信。
    本院调取的证据,双方当事人均无异议,本院予以采信。
    综合双方当事人的举证、质证、诉辩意见及本院认证,本院认定以下事实:
    2011年经潜山县人民政府批准同意,潜山县交通局拟对其下属的鲁湾道班、油坝道班等九个闲置道班房进行处置。同年8月15日,潜山县招标采购交易中心出具《潜山县交通运输局道班房及划拨土地使用权出让公告》和《潜山县交通运输局道班所属部分资产处置竞买须知》,向公众告知拟对潜山县交通局所属鲁湾道班、油坝道班等九处道班房进行处置,以及告知竞买须知情况。2011年8月26日,通过竞买,潜山富通公司以竞价159万元取得油坝道班简易平房(建筑面积344.05平方米)及其土地使用权(土地证面积2805平方米、评估土地面积2681平方米)的竞买权。
    2011年10月27日,潜山富通公司与潜山县交通局签订《产权转让协议》,约定:潜山县交通局将油坝道班房地产(含油坝道班简易平房建筑面积344平方米、划拨土地面积2805平方米)转让给潜山富通公司,转让价格159万元(于签订协议后本日内一次性付清全部价款),付清全部购买标的物款当日潜山县交通局将标的物及相关证件交付给潜山富通公司,标的物转户由潜山富通公司自行办理并自行承担转户相关税费及土地出让金,转让标的物的实际面积如与证件记载的面积不相符的,以标的物的实际现状为准,双方不得因此增加或减少转让款项等。潜山县招标采购管理局、潜山县国有资产管理委员会办公室作为鉴证(备案)方分别在上述协议中盖章确认。
    2011年9月20日,潜山富通公司通过银行转款交付房屋竞买款159万元。2011年12月9日和2012年5月28日,潜山富通公司缴纳出让金合计401390元。2012年11月9日,潜山富通公司将原油坝道班的国有土地使用证办理了过户手续,潜山富通公司并取得油坝乡东店村面积2803平方米的潜国用(2012)第14003号国有土地使用证(土地使用权类型为出让)。
因自2007年、2008年起,汪某未经潜山县交通局同意在原油坝道班房产内从事废品收购经营活动,潜山县交通局在处置油坝道班房屋的过程中,发现汪某占用油坝道班房产的情况,遂要求汪某搬出,2012年8月9日潜山县交通局再次书面通知其搬出,但汪某仍未履行。潜山县交通局遂于2012年9月17日向本院对汪某提起诉讼,要求汪某搬出上述房屋并赔偿损失8万元。同年11月15日,本院作出(2012)潜民一初字第01541号民事判决书,判决:一、限被告汪某于本判决生效五日内搬迁出所占用的原告潜山县交通运输局油坝道班房屋;二、限被告汪某于本判决生效十日内赔偿原告经济损失5000元。该民事判决书已送达生效。2013年2月28日,汪某搬出原油坝道班房屋,同年3月1日,潜山富通公司对原油坝道班房产临街处砌筑围墙和大门,对原油坝道班房产进行实际占有。
    在本案审理中,原告潜山富通公司于2014年9月9日向本院提出司法鉴定申请,要求对涉案标的物租金损失进行司法鉴定。经本院委托,潜山县价格认证中心于2014年12月25日作出价格鉴定结论书,鉴定意见为:1、2011年10月27日至2013年3月1日期间原油坝道班项下土地租金损失价格为26302元;2、上述土地租金于2013年3月及以后年内月平均租金为1851元、2014年1月至2014年11月平均月租金为2104元。同时鉴定结论书对原油坝道班344平方米简易平房的租金损失因其已成危房、质量状况不明和使用状况不明而不予鉴定。潜山富通公司支付鉴定费1950元。
本院认为:综合双方举证、质证及诉辩意见,本案争议的焦点是:潜山县交通局是否构成合同违约及相应的违约责任问题。
    针对上述焦点问题,本院认为:当事人应当按照约定履行自己的义务。潜山富通公司与潜山县交通局于2011年10月27日签订的《产权转让协议》,系双方当事人真实意思表示,且符合法律规定,应属合法有效。按照上述协议约定,潜山县交通局应于付清全部购买标的物款当日即将标的物及相关证件交付给潜山富通公司,而在协议签订前,潜山富通公司已于2011年9月20日先行履行了付款义务,故潜山县交通局在签订上述协议时即负有向潜山富通公司交付转让标的物的义务。而在实际履行中,因汪某对原油坝道班的占用,致使潜山县交通局无法按约定时间履行义务,之后潜山县交通局通过诉讼程序才于2013年2月28日让汪某搬出原油坝道班,潜山富通公司于2013年3月1日才对原油坝道班房产实际占用,潜山县交通局已构成迟延违约,其应承担迟延履行的违约责任。对潜山富通公司诉称潜山县交通局现尚未交付标的物的主张,因鉴于潜山富通公司于2013年3月1日已对原油坝道班房产临街处砌筑围墙和大门,对原油坝道班房产进行了实际占有,且于2012年11月9日办理了国有土地使用证的过户手续,应视为潜山县交通局完成了交付标的物的义务,潜山富通公司认为现尚未交付标的物的观点不能成立。对于潜山县交通局迟延履行的赔偿责任问题,由于双方在上述协议中未约定违约金,其损失部分应按守约方实际损失计算,潜山富通公司虽提交了潜山县交通工程有限责任公司、安徽富通公路设施有限公司相关贷款的证据,但潜山县交通工程有限责任公司、安徽富通公路设施有限公司的贷款与潜山富通公司造成的贷款利息损失并无法律意义上的关联性,潜山富通公司仅以此证据证明其贷款利息损失,证据不足,本院不予采信,故其损失可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:…逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定予以计算,据此,根据潜山县价格认证中心作出的价格鉴定结论书意见,逾期期间(即自2011年10月27日起至2013年3月1日止)原油坝道班项下土地租金损失为26302元,潜山县交通局对此应向潜山富通公司赔偿,对房屋租金损失部分,因鉴定机构以其系危房等因素无法鉴定,潜山富通公司又未提供其他证据,故对该部分损失视其举证不足,本院不予支持。
    依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
    一、被告潜山县交通运输局于本判决生效之日起5日内向原告潜山县富通房地产开发有限公司赔偿因逾期交付标的物的损失26302元;
    二、驳回原告潜山县富通房地产开发有限公司其他诉讼请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    本案受理费8059元,由原告负担7000元,由被告负担1059元;鉴定费1950元,由被告负担。
    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
 
 
 
 
                                                                         审 判 长  张文胜
                                                                         审 判 员  汪全红
                                                                         人民陪审员  葛 峰
                                                                          二〇一五年二月二日
                                                                         书 记 员  潘 峥
 
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
 
 
 
 
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